Оформление купли-продажи квартиры?

[Hameleon]

Подскажите собственно пошагово как осуществить куплю квартиры. Куда обращаться, какие документы необходимо иметь?(интересует должны ли быть виписаны люди на момент оформления, какие справки при наличии несовершеннолетних детей у владельцев).
Отдельный вопрос по агентствам недвижимости (гарант, телегин) чем они занимаются, как все оформляют, ведь можно (нужно?) обойтись без них, составив договор в БТИ и пойти в юстицию?
Какие могут при этом возникнуть "грабли"?

[lomOnd]

Сам недавно занимался, вот некоторое из первоисточника, что-то юристы молчат
Сделки с недвижимостью.
Покупка жилья: существенные условия договора Существует множество способов приобретения жилья. Наиболее распространенным среди них является заключение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим то, без чего этот договор не может считаться заключенным, а именно: его существенные условия. Также поговорим о государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Договор купли-продажи жилого помещения заключают в письменной форме. Кроме того, он подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: предмет, цена жилья, перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения (если таковые имеются).
Предмет договора
Предмет договора — это данные, позволяющие определенно установить продаваемое жилое помещение. Сюда можно отнести сведения, четко обозначающие расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости. При описании предмета договора следует указать адрес жилого помещения, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.
Данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, содержатся в специальных документах. Это могут быть, например, паспорта жилых помещений или справки, выданные БТИ (план жилого помещения, экспликация).
Цена жилого помещения
Цену жилого помещения стороны могут определить в договоре различными способами. Если она установлена за единицу площади, общую цену такого жилья определяют исходя из фактического размера переданного покупателю жилого помещения. Можно указать цену в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте.
Цена жилья, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с ним соответствующей части земли. Это правило действует, если законом или сторонами договора не предусмотрено иное. Если в договоре купли-продажи жилого помещения не указать цену недвижимости, он считается незаключенным.
Право пользования жильем
Некоторые категории граждан в соответствии с законом сохраняют право пользования жильем и после приобретения его покупателем. Перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения.
В перечень могут быть включены, например:
наниматель по договору социального найма жилого помещения и члены его семьи;
наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
поднаниматель в пределах срока действия договора найма жилого помещения;
получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если договором предусмотрено его проживание в жилом помещении;
ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.
Данный перечень не является исчерпывающим. Также в договоре необходимо указать права этих лиц на пользование продаваемым жильем.
Госрегистрация договора и перехода права собственности
Договор купли-продажи жилья подлежит государственной регистрации. Так сказано в п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса.
Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилье у покупателя возникает именно с момента такой регистрации.
Обратите внимание: регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности — это не одно и то же. Требование о государственной регистрации договора — это требование к его форме. Именно с момента такой регистрации договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным. Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.
Если переход права собственности не зарегистрирован, это не значит, что договор является недействительным. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на жилье, суды исходят из того, что до регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением. Право собственности на это имущество до момента регистрации его перехода сохраняет продавец. При этом надо иметь в виду следующее.
После передачи жилого помещения покупателю, но до регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться. Жилье служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем. Если продавец заключил новый договор о продаже ранее переданного покупателю имущества, то он несет ответственность за его неисполнение (постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8).
Порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 года № 233. Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы.
Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вот выдержки по "чистоте" и "граблям":
•Мне предложили приобрести «чистую» квартиру. Хозяика не так давно ее приватизировала, живет у собственнои дочери, в квартире никто не прописан. Необходимы ли в данном случае сервисы агентства. Если да, то для чего. - Не так давно нашему клиен¬ту посоветовали приобрести вот такую же «чистую» квартиру. На первыи взор, там было все нормально. Но при более тщательной проверке выяснилось, что в квартире несколько лет назад был прописан еще один родственник, которыи потом был осужден. Если бы квартира была продана, то после отбывания срока этот родственник по закону мог в эту квартиру возвратиться. Хотя собственником он не являлся и от роли в приватизации отказался, он сохранил за собои право проживания. И в этом случае клиент заполучил бы квартиру в придачу с жильцом.

При покупке квартиры, практически в последний момент перед нотариатом, агент торговца произнес, что торговец увеличивает цену на 1000 баксов. Можно что-нибудь сделать в даннои ситуации. - Если сумма сделки не зафиксирована в договоре и за ее изменение не предусмотрены штрафные санкции, то сделать ничего нельзя. Но далеко не постоянно в повышении цены «виноват» торговец. Порои недобросовестные агенты, вычислив, что покупателю квартира совсем понравилась, и он готов выложить за нее еще огромную сумму, пользуются этим. Они повышают цену конкретно в последний вечер перед нотариатом (когда с торговцем уже не связаться) и требуют немедленного решения. Частенько клиент соглашается, а ушлыи агент кладет себе эту тыщу в карман. Проверить такового агента довольно просто - нужно потребовать внести изменение суммы в контракт.

[Olga111]

Подскажите, пожалуйста, в двух вопросах:
1) Возможно ли разменять квартиру, если она не приватизирована?
2) Возможно ли разменять квартиру, если в ней прописаны двое маленьких детей, над которыми оформлено опекунство, (т.е. выписать из 4-х комн.квартиры и прописать в 2-х или 1-комн.квартире)?
Кто сможет подскажите. Спасибо.

[Jovanna]

Сообщение от olga111

Подскажите, пожалуйста, в двух вопросах:
1) Возможно ли разменять квартиру, если она не приватизирована?
2) Возможно ли разменять квартиру, если в ней прописаны двое маленьких детей, над которыми оформлено опекунство, (т.е. выписать из 4-х комн.квартиры и прописать в 2-х или 1-комн.квартире)?
Кто сможет подскажите. Спасибо.

Если квартира муниципальная и предоставлена муниципальным органом Вам, а не несовершеннолетним детям, то необходимо написать заявление в Опекунский отдел с приложением документов, в том, что Вы уже имеете готовый вариант другой жилплощади, в которую планируете въехать в тот же день, в который совершите сделку по прежней жилплощади, характеристики нового помещения (дабы не уменьшить полезную площадь помещения и не ущемить права детей).
Одновременно с этим необходимо написать заявление в жилищный комитет муниципального органа, в том, что Вы хотите обменять одно неприватизированное помещение на другое неприватизированное помещение+согласие нанимателей второго варианта жилплощади, так как собственником является в данном случае муниципальный орган.

Если муниципальная квартира предоставлена несовершеннолетним детям, то Вам придётся обосновать Опекунскому отделу Ваш замысел, так как уже в данном случае есть некие корыстные соображения с Вашей стороны.

Проще приватизировать квартиру на Вас (Ваших детей, находящихся под опекой) и уже руководствоваться только решениями органов опеки и попечительства на совершение сделок, не влекущих значительное ухудшение условий опекаемых.

[A K M]

При приватизации жилого помещения нанимателем (под опекой которого 2 несовершеннолетних), право детей на долю в общей площади приватизируемого жилья незыблемо или... есть варианты? Дело в том, что при отчуждении (пусть даже приватизированного) имущества, дела "опеки" на столько оттягивают этот процесс, что терпение покупателей, у которых море вариантов, иссякает, а "опека" ещё и сроки устанавливает, во время которых надо совершить сделку купли-продажи (мены).

[Jovanna]

Сообщение от A K M

При приватизации жилого помещения нанимателем (под опекой которого 2 несовершеннолетних), право детей на долю в общей площади приватизируемого жилья незыблемо или... есть варианты? Дело в том, что при отчуждении (пусть даже приватизированного) имущества, дела "опеки" на столько оттягивают этот процесс, что терпение покупателей, у которых море вариантов, иссякает, а "опека" ещё и сроки устанавливает, во время которых надо совершить сделку купли-продажи (мены).

Насколько я поняла из текста Olga111:
1. Имеется неприватизированная квартира,
2. Имеется двое несовершеннолетних детей, находящихся под опекой,
3. Имеется желание сменить местоположение постоянного проживания.

Посему была предложена инструкция по размену муниципальной квартиры в двух вариантах.

Если Вы внимательно ознакомились с моим постом, то там достаточно доступно сказано, что:
1. Если квартира предоставлена не Olga111, а несовершеннолетним детям, то необходимо подыскать вариант другой муниципальной квартиры, заручиться поддержкой органов опеки и попечительства, заиметь справки, сопутствующие обмену, с разрешения органов опеки и попечительства осуществить обмен.
Опекун действует от имени детей без доверенности, лишь по решению (постановлению) органов опеки и попечительства, но совершая сделки с недвижимостью, предоставленной детям, опекун должен заиметь письменное разрешение органов опеки и попечительства. Это первый и необходимый документ, от которого надо исходить дальше при уже имеющемся варианте обмена.
2. Если квартира предоставлена Olga111 по договору социального найма и уже сама Olga111, как наниматель прописала подопечных в свою скажем так муниципальную квартиру и желает обменять данную квартиру на другую неприватизированную квартиру, то ей всё равно необходимо заручиться разрешением органов опеки и попечительства. Здесь больше шансов совершить обмен, так как Olga111 является ответственным квартиросъёмщиком и имеет договор социального найма с муниципальным органом.

По поводу приватизации:
1. Если квартира предоставлена подопечным в качестве муниципальной, то ответственным квартиросъёмщиком по идее являются органы опеки и попечительства, так как несовершеннолетние дети не могут заключить договор социального найма, а опекун может быть лишь конкурсным управляющим над имеющейся недвижимостью. Вот если опекун назначен "присмотрщиком" за муниципальной квартирой детей, то он может производить все действия, направленные на улучшение условий подопечных, приватизировать квартиру на детей, обменять её (например нет школы вблизи дома - обоснование), совершить куплю-продажу, но естественно только с разрешения органов опеки и попечительства.

2. Второй вариант несколько сложнее по вопросу приватизации, когда нанимателем является Olga111, а дети выписаны например из приюта к ней в квартиру. В случае приватизации - они станут дольщиками. И если у детей за душой ничего нет, органы опеки и попечительства никогда не разрешат провернуть скажем такое: выписка детей в другую квартиру на время приватизации первой, обратный порядок прописки после приватизации.


Но это всё абстракция. Для более точного ответа на поставленные Olga111 вопросы необходимо получить следующие данные:
1. Постоянное место жительства детей до опеки,
2. Сведения о постоянных прописках и временном выбытии по прежним местам жительства в связи с опекой,
3. Кто является нанимателем квартиры по договору социального найма, в которой прописаны дети,
4. Есть ли у детей собственность, либо предоставленная жилплощадь муниципальным органом,
5. Является ли Olga111 конкурсным управляющим над имуществом подопечных,
и т.д.

[advokat]

olga111, не забивайте себе голову, а то просто одуреете. Просто проконсультируйтесь лично с грамотным юристом по конкретной ситуации, ведь не простой вопрос решаете.

[Jovanna]

Возможно люди пытаются собрать общее представление по теме интересующего вопроса, чтобы было о чём разговаривать на консультации с грамотным юристом.

А возможно вопрос в цене, запрашиваемой грамотным юристом на очной консультации.

Многие люди действуют по принципу: "Зачем платить кому-то за информацию, ответ на которую можно легко получить на юридических сайтах", например на -
http://second.udomlya.ru/uf/forumdisplay.php?f=12
или
http://www.zonazakona.ru/forum.php
или
http://forum.yurclub.ru/
и т.п.

[advokat]

Ну-ну, olga111, флаг Вам в руки, дерзайте, воспользовавшись советом Jovanna. Когда все сайты перероите, напишИте, нашли ли Вы ответ на Ваш конкретный вопрос, и как быстро он разрешился.

[ShuriK]

Глупость несусветную Вы сказали, Джованна. Каждый должен заниматься своим делом и быть хорошим специалистом в своей области.
Пиcьку и титьку, извините, в одну руку не возьмёшь.

А что касается обозначенных Вами сайтов - не смешите... 80% тех, кто там "советует" - не юристы или НЕДОюристы, т.е. студенты. Читал я ради интереса подобные форумы. Таких бы "советчиков" в зале суда послушать

Сообщение от Jovanna

Возможно люди пытаются собрать общее представление по теме интересующего вопроса, чтобы было о чём разговаривать на консультации с грамотным юристом.


Многие люди действуют по принципу: "Зачем платить кому-то за информацию, ответ на которую можно легко получить на юридических сайтах", например на -
http://second.udomlya.ru/uf/forumdisplay.php?f=12
или
http://www.zonazakona.ru/forum.php
или
http://forum.yurclub.ru/
и т.п.

А возможно вопрос в цене, запрашиваемой грамотным юристом на очной консультации.

Ну уж это совсем чушь. На интернет есть деньги, а на консультацию адвоката - нету ?

А чтобы иметь "общее представление по теме интересующего вопроса, чтобы было о чём разговаривать на консультации с грамотным юристом" - читайте НПА, и будет Вам счастье в виде обретённых знаний